Khi mua nhà đất, không ít trường hợp phải mất tiền oan ức vì bị chủ nhà bắt tay với “cò đất” để “nuốt trọn” tiền cọc.
Môi giới nhà đất “bắt tay” với chủ nhà
Cách đây 2 năm, chị Bùi Vân Khánh (31 tuổi, trú tại Chương Mỹ, Hà Nội) quyết định tìm mua một ngôi nhà 28 m2 trên đường Tân Mai (quận Hoàng Mai) với giá 1,8 tỷ đồng.
Thông qua lời giới thiệu của một môi giới nhà đất tự do, chị tìm đến chủ nhà để tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc, trước khi chuyển nhượng. Trong hợp đồng ghi rõ, trong 30 ngày, chị Khánh phải đóng 100 triệu đồng tiền đặt cọc và sau 60 ngày, chị Khánh phải hoàn thành việc chi trả 1,7 tỷ đồng còn lại.
Sau khi hoàn thành, chủ nhà sẽ có trách nhiệm giao lại toàn bộ giấy tờ nhà đất và chịu các khoản thuế, phí phát sinh trong quá trình chuyển nhượng.
Tuy nhiên, sau khi đóng 100 triệu đồng tiền đặt cọc, phía chủ nhà bắt đầu né tránh trách nhiệm. Chị Khánh cũng rất khó khăn khi liên lạc với chủ nhà. Sau đó đúng 1 tháng, chị Khánh mới tá hỏa khi biết ngôi nhà là tài sản chung sau hôn nhân của chủ nhà. Cả hai vợ chồng đang làm thủ tục ly hôn và chưa có biên bản phân chia tài sản.
“Mặc dù đã kiểm tra kỹ sổ đỏ chỉ ghi tên ông chồng. Thế nhưng, sau khi đặt cọc xong, người vợ mới thông báo sẽ không bán nhà. Nếu bán, chỉ bán một nửa (khoảng 14 m2) thuộc về ông chồng”, chị Khánh bức xúc.
Cảm thấy bị lừa, chị Khánh yêu cầu chủ nhà hoàn trả lại 100 triệu đồng tiền đặt cọc trước đó, nhưng tới nay, sau 2 năm chủ nhà vẫn bặt vô âm tín. Vì vậy, chị quyết định khởi kiện chủ nhà ra tòa.
“Trong vấn đề này còn có trách nhiệm của cá nhân môi giới bất động sản khi cố tình không thông báo về tình trạng pháp lý của ngôi nhà. Rõ ràng có sự mập mờ giữa chủ nhà và môi giới. Vì vậy, tôi cũng đang xin tư vấn của luật sư để khởi kiện tiếp người tư vấn bất động sản”, chị Khánh nói thêm.
Chị Khánh chỉ là một ví dụ điển hình về trường hợp chủ nhà bắt tay với “cò đất”, cố tình mập mờ thông tin bất động sản để “bẫy” người mua.
Bí kíp mua nhà an toàn, tránh mất cọc oan ức
Theo ông Nguyễn Tiến Sơn, nhân viên một công ty môi giới bất động sản, để tránh mất tiền cọc, người mua nhà cần phải kiểm tra kỹ càng chủ sở hữu bất động sản, thông qua bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc giấy chứng nhận sử dụng nhà (sổ hồng).
Đồng thời, người mua bắt buộc phải yêu cầu bên bán cung cấp CMTND hoặc thẻ căn cước. Nếu người đứng tên trên hợp đồng trùng với CMTND và thông tin trên sổ đỏ, người mua mới nên giao tiền đặt cọc.
Hiện nay, có một số người mua nhà, mua đất không giao dịch trực tiếp với chủ nhà mà thông qua công ty môi giới. Điều này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.
“Đã có trường hợp, sau khi nhận cọc, phía công ty môi giới “biến mất” không rõ lý do. Trong khi chủ nhà phủ nhận mối quan hệ giữa hai bên. Nếu căn cứ trên hợp đồng đã ký kết, chủ nhà không có trách nhiệm với khoản tiền đặt cọc của người mua. Như vậy, người mua mất trắng khoản tiền đặt cọc là điều tương đối dễ hiểu”, người này nói.
Ông Sơn lưu ý, trong trường hợp sổ đỏ chỉ có ghi một chủ sở hữu (sổ riêng), người mua phải yêu cầu chủ nhà có giấy chứng nhận độc thân. Nếu chủ nhà đã lập gia đình, người mua nên yêu cầu có cả chữ ký và giấy tờ tùy thân của hai vợ chồng.
Trong khi đó, trong trường hợp bất động sản có nhiều chủ sở hữu (sổ chung), trong giấy đặt cọc phải có chữ ký của tất cả các thành viên được ghi trong sổ. Điều này có thể ngăn chặn những tranh chấp, phát sinh trong quá trình giao dịch.
“Sẽ có 2 trường hợp là một thành viên nào đó trong gia đình đã mất, hoặc vợ chồng ly hôn. Người mua cũng cần kiểm tra giấy chứng tử và phân chia tài sản của tòa án”, ông Sơn chia sẻ.
Sau khi kiểm tra thông tin về chủ sở hữu bất động sản, người mua bắt buộc phải xem xét thông tin quy hoạch của cả khu vực. Người mua có thể thuê các công ty môi giới trong khu vực kiểm tra thông tin quy hoạch, hoặc liên hệ với các phòng Quản lý Đô thị nằm trong UBND cấp quận/huyện để chắc chắn hơn.
Thứ ba, trước khi đặt cọc, người mua cũng nên kiểm tra tính pháp lý của bất động sản dựa trên tiêu chí có bị chặn giao dịch chuyển nhượng hay không. Một số trường hợp bất động sản bị cấm giao dịch chuyển nhượng như vi phạm trong trật tự xây dựng (xây dựng vượt tầng, lấn chiếm đất,…); bất động sản có tranh chấp hoặc đang thế chấp ngân hàng.
Với kinh nghiệm 5 năm hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, ông Sơn chia sẻ: “Với những trường hợp bị cấm giao dịch chuyển nhượng, người mua phải tránh thật xa. Nếu đã lỡ đặt cọc, chắc chắn người mua sẽ mất khoản đặt cọc đó”.
Thứ 4, người mua nên chủ động soạn thảo hợp đồng đặt cọc, tránh phụ thuộc vào bên bán. Bởi vì, nếu để chủ nhà soạn thảo 100% hợp đồng, người mua sẽ phải đối mặt với vô vàn những điều, khoản gây bất lợi.
“Người mua có thể thuê luật sư giỏi soạn thảo hợp đồng đặt cọc, hoặc có thể tự soạn thảo hợp đồng dựa trên sự đồng thuận và bình đẳng giữa hai bên”, ông Sơn nhấn mạnh.
