Thị trường ‘quay xe’ rơi vào trầm lắng khiến cuộc chơi của những nhà đầu tư đặt chân vào lĩnh vực bất động sản ngày càng khốc liệt.
Trải qua thời kỳ thăng trầm của thị trường bất động sản 10 năm trước, cũng từng tay trắng kiếm tiền tỷ và “ôm” khối nợ khi thị trường lao dốc giai đoạn 2011-2013. Đến hiện tại, ông Ngô Phương, CEO Bảo An Group, một nhà đầu tư có gần 15 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực địa ốc cho biết, ngay từ thời điểm năm 2019, ông đã bắt đầu “thoát hàng”, bán hầu hết các bất động sản.
Ông cho rằng “cuộc chơi của bất động sản sẽ ngày càng khốc liệt” khi bản chất của thị trường sẽ thay đổi.
Trước đây, các dự án tập trung vào doanh nghiệp địa ốc và nhà phân phối nhưng hiện tại, thị trường thứ cấp đã lớn, người mua lẻ đang nắm giữ và chi phối.
Các nhà đầu tư không còn đầu tư trọng điểm tại một số tỉnh và dự án trọng điểm. Mà họ bỏ tiền vào khắp mọi miền cả nước, từ thành thị đến nông thôn và miền núi. Để các nhà đầu tư rút vốn tập trung thì không thể vì với các vùng nông thôn và miền núi cần 10 đến 15 năm mới sốt lại.
Ảnh minh hoạ
Bên cạnh đó, quy mô thị trường bất động sản đã tăng từ 10 đến 15 lần so với trước. Đây là nguyên nhân dẫn tới rất khó để các nhóm kích cầu và đầu cơ hay chính chủ đầu tư và nhà phân phối thao túng thị trường. Ví dụ, dự án có 5000 lô đã bán 4000 lô còn lại 1000 khoảng 20% dự án.
Cộng với quy định mới phải xây nhà và móng mới có thể chào bán. Như vậy, nhà đầu tư lớn/chủ đầu tư phải cần nguồn tiền lớn gấp 10 lần trước đây.
Vấn đề ở đây là rất nhiều khách lẻ trong 4000 lô trực chờ cắt lỗ. Chỉ có nhà đầu tư dư tiền mới bắt đáy, còn những người đi vay tiền ngân hàng lo ngại không biết thị trường khi nào quay trở lại để kiếm chênh. Thời thổi giá kiểu mua 2 tỷ rồi hô bán lại 3 tỷ chỉ trong vài ngày như thời gian vừa qua sẽ hết.
Thời gian trước, người ta còn có những cách tạo lập cuộc sốt ảo. Người ta còn làm được giá, đẩy giá. Bây giờ, thị trường quá to, cá mập, cá to không thể làm điều đó.
Trước đây cứ phân lô bán nền cơ bản là thắng. Nhưng hiện tại sẽ không như vậy. Nhất là vấn đề quản lý xây nhà trên đất, đặc biệt là yêu cầu về thuế, sẽ khiến “hành trình kiếm lợi nhuận của nhà đầu tư khó khăn.
Chưa kể đến, việc quản lý giao dịch không cho ký gửi tại các phòng công chứng và thuế cao dẫn đến các nhà đầu tư đầu cơ nhỏ, những nhà môi giới hoạt động kém hiệu quả. Đây là các đối tượng giữ nhiệt thị trường cũng rần bỏ cuộc chơi.
Hiện tại, gần như ai ai cũng phải đầu tư đất. Những người tham gia là tay mơ, mang tính cộng động, phong trào. Thấy người kia tham gia, họ cũng tham gia. Họ có thể kiếm được một chút.
Nhưng nếu không hiểu biết, cố tham và theo đuổi, họ sẽ phải trả giá khi thị trường đi xuống. Thị trường sẽ cuốn sạch sành sanh nhưng gì mà họ có khi không biết điểm dừng. Chưa kể, thị trường hiện tại ngày càng minh bạch. Sự khó khăn của thị trường hiện tại đang tạo ra cuộc thanh lọc mới.
