Nhà đất đang thế chấp không được quyền chuyển nhượng vậy nên khi mua bán nhà đất đang thế chấp người mua phải tuân thủ quy trình chuẩn,rủi ro đó có thể không bao giờ xảy ra nếu người dân nắm rõ cách mua đất đang thế chấp an toàn
Cách mua đất thế chấp an toàn, tránh rủi ro
Rủi ro đó có thể không bao giờ xảy ra nếu người dân nắm rõ 2 cách mua đất đang thế chấp an toàn dưới đây:
Cách 1: Mua đất khi bên nhận thế chấp đồng ý cho chuyển nhượng.
Chỉ cần bên nhận thế chấp (có thể là ngân hàng hoặc là cá nhân nhận thế chấp) đồng ý cho chuyển nhượng thì người nhận chuyển nhượng có thể toàn hoàn yên tâm khi chuyển nhượng.
Nếu bên nhận thế chấp đồng ý thì thủ tục chuyển nhượng được thực hiện theo đúng quy định, gồm:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng
Bước 2: Khai thuế, phí chuyển nhượng
Bước 3: Đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai (đăng ký sang tên)
Cách 2: Đặt cọc cao để giải chấp
Trên thực tế bên thế chấp có thể trả trước để rút Sổ đỏ, Sổ hồng, mặc dù trong hợp đồng thế chấp có thể không có điều khoản đồng ý cho chuyển nhượng.
Người thế chấp muốn chuyển nhượng đất đang thế chấp khi họ thật sự cần tiền nên đất có ưu điểm là giá rẻ, nhưng thủ tục pháp lý có thể phức tạp hơn, người mua nên cân nhắc kỹ và phải thật sự am hiểu pháp lý về vấn đề này tránh rủi ro.
Ảnh minh họa: Internet
Mặt khác, các bên vẫn thực hiện được nếu nắm rõ các quy định dưới đây
Bước 1: Đặt cọc
Bên đặt cọc (người dự định mua) đặt cọc cho bên thế chấp với số tiền bằng số tiền mà người có đất còn nợ.
Lưu ý: Ngay cả trong cách 1 vẫn nên đặt cọc cao để bảo đảm người có đất phải bán đất cho mình.
Mức đặt cọc cao xuất phát từ những lý do sau:
(1) Có đủ tiền để giải chấp (đủ tiền rút Sổ đỏ về)
Người muốn chuyển nhượng đất đang thế chấp chủ yếu là người rất cần tiền, sẵn sàng chuyển nhượng với giá rẻ hơn giá thị trường. Tuy nhiên, họ là người không có đủ tiền, thậm chí là không có tiền để trả cho bên nhận thế chấp.
Do vậy, cần thiết phải đặt cọc bằng với số tiền bên thế chấp đang nợ để có đủ điều kiện giải chấp.
(2) Đặt cọc cao đồng nghĩa với mức phạt cọc cao nên bên nhận đặt cọc ít có khả năng không bán hoặc bán cho người khác.
Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Tóm lại, khi đặt cọc cao (bằng với số tiền bên thế chấp đang nợ ngân hàng) thì sẽ có đủ tiền để trả nợ và tiến hành giải chấp. Đồng thời, đặt cọc cao là biện pháp bảo đảm bên nhận đặt cọc phải chuyển nhượng cho mình.
Bước 2: Trả nợ, rút Sổ đỏ và giải chấp (xóa đăng ký thế chấp)
Tại bước này người mua nên đi cùng người thế chấp để thực hiện các thủ tục trả nợ, rút Sổ đỏ, Sổ hồng và tiến hành xóa đăng ký thế chấp (giải chấp).
Sau khi tiến hành xóa đăng ký thế chấp thì các bên thực hiện chuyển nhượng như trường hợp thông thường, cụ thể:
Bước 3: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Bước 4: Khai thuế, phí chuyển nhượng
Bước 5: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên)
Không nên lách luật để tự đưa mình vào rủi ro khi mua bán nhà đất đang thế chấp
Nhiều trường hợp các bên do ngại ký các thỏa thuận rườm rà nên mong muốn bên công chứng hợp đồng trợ giúp lách luật như: Ký trước hợp đồng chuyển nhượng đất và treo tại phòng công chứng. Sau đó, Phòng công chứng có trách nhiệm đi giải chấp và xóa thế chấp cho khách hàng, cuối cùng nhận được sổ đỏ sạch sẽ trả hợp đồng công chứng cho 2 bên.
Tuy nhiên, với cách này bên mua sẽ gặp nhiều rủi ro.
Kết luận: Trên đây là những cách mua đất đang thế chấp an toàn mà người dân nên biết để tránh gặp phải những rủi ro đáng tiếc khi mua bán đất đang thế chấp.
