Khi xảy ra tranh chấp đất đai với hàng xóm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất muốn hợp pháp phải đáp ứng các điều kiện nhất định.
Các điều kiện cần phải đáp ứng khi muốn chuyển nhượng đất đai hợp pháp:
1) Điều kiện về chủ thể: Các bên phải có đủ điều kiện để chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng.
(2) Điều kiện về nội dung: Hợp đồng chuyển nhượng không được trái luật, đạo đức xã hội.
(3) Điều kiện về hình thức: Hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng, chứng thực, trừ trường hợp theo quy định khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:
“a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
(Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 )
Vậy nên, đất có tranh chấp sẽ không được phép chuyển nhượng, nếu các bên ký hợp đồng chuyển nhượng thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký biến động sẽ từ chối việc thực hiện đăng ký sang tên.
Ảnh minh họa
Tuy nhiên, đất có tranh chấp được chia làm 2 trường hợp. Tùy thuộc vào mỗi trường hợp việc chuyển nhượng được quy định khác nhau.
TH1: Tranh chấp “thực tế”
Tranh chấp đất đai “thực tế” là việc các chủ thể sử dụng đất có tranh chấp với nhau nhưng không đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
Trong trường hợp xảy ra tranh chấp đất đai với hàng xóm nhưng chỉ dừng lại ở những tranh chấp “thực tế” thì người sử dụng đất vẫn được phép thực hiện các quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật như chuyển nhượng, tặng cho,… nếu có đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai như có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng), quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, đất trong thời hạn sử dụng.
TH2: Khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai nhận được yêu cầu giải quyết tranh chấp
Khi xảy ra tranh chấp đất đai (tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất) thì Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải viên cơ sở; trường hợp các bên không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để hòa giải.
Chỉ khi nào các bên tranh chấp đất đai có yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận thì khi đó cơ quan đăng ký đất đai mới có căn cứ xác định đất có tranh chấp và từ chối thực hiện việc đăng ký sang tên theo quy định khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013.
Có thể thấy Luật Đất đai có quy định không được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,… nếu đất có tranh chấp nhưng người dân cần hiểu đúng thế nào là đất có tranh chấp trong trường hợp này.
