Nếu xét về mặt logic thì khi cần dòng tiền doanh nghiệp phải giảm giá sản phẩm để sống trước. Nhưng hiện nay khi thị trường trầm lắng nhưng giá bất động sản vẫn neo cao.
Kể từ khi thanh khoản thị trường bất động sản giảm mạnh do nhà nước thực thi hàng loạt biện pháp kiểm soát thị trường từ cuối năm ngoái, bao gồm lãi suất ngân hàng tăng thì đến nay nhiều khách hàng đã thanh toán 15-30% giá trị hợp đồng mong muốn chuyển nhượng lại nhanh chóng. Còn các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang căng mình với bài toán dòng tiền và trông chờ sự hỗ trợ từ chính sách.
Một thống kê do ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) đưa ra cho thấy, trên thị trường hiện nay có khoảng 100.000 sản phẩm nằm ở nhóm thanh khoản yếu và đa phần thuộc phân khúc cao cấp. Số sản phẩm tồn kho này tương đương giai đoạn 2011-2013 và đều khó hấp thụ vào thị trường do giá quá cao, không phù hợp nhu cầu của đại đa số người dân.
Nếu 100.000 sản phẩm này là những căn hộ có giá trên dưới 2 tỷ đồng mỗi căn thay vì 6-7 tỷ đồng mỗi căn thì chỉ cần cần mở bán trong một ngày là hết hàng bởi nhu cầu nhà ở của người dân rất cao, vẫn trực chờ để tìm những sản phẩm có mức giá phù hợp để xuống tiền.
Ảnh minh họa
Theo quan điểm của ông Đào Phúc Tường, CFA, Chuyên gia Chứng khoán, có ba lý do tế nhị khiến doanh nghiệp địa ốc không giảm giá bất động sản để tăng nguồn thu và trả bớt nợ đến hạn.
Thứ nhất, đa phần các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam đều có các nhà đầu tư ruột của mình và nhóm nhà đầu tư này mua bất động sản trực tiếp từ doanh nghiệp chủ đầu tư (tạm gọi là nhà đầu tư F0). Một khi giảm giá thì chính những nhà đầu tư ruột này bị ảnh hưởng lợi nhuận đầu tiên.
Điểm tế nhị thứ hai liên quan đến tài sản bảo đảm. 70% giá trị tài sản bảo đảm của ngân hàng là bất động sản. Nếu bây giờ nhà phát triển bất động sản giảm giá bán sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản bảo đảm của các công ty đó ở ngân hàng. Lúc đó, ngân hàng sẽ yêu cầu các công ty bất động sản bổ sung tài sản bảo đảm để đảm bảo được tỷ lệ an toàn rủi ro. Câu hỏi đặt ra lúc này là các công ty bất động sản còn tài sản để bổ sung không?
Thứ ba là tính pháp lý của bất động sản. Rất nhiều dự án bất động sản có vấn đề pháp lý nên dù có giảm giá thì các công ty bất động sản cũng không bán được trong môi trường kinh doanh hiện tại.
Trên là ba nhóm lý do ảnh hưởng đến quyết định giảm giá bán ở thị trường sơ cấp của các doanh nghiệp bất động sản, bên cạnh các lý do như giá vốn tăng. Còn trên thực tế, ông Đào Phúc Tường hiện có nhiều công ty đã và đang giảm giá rồi. Giá bất động sản trên thị trường sơ cấp hiện cũng đã giảm 20-30% so với vùng đỉnh.
