Trước khi tiến hành đặt cọc mua đất, ngoài những thông tin bạn đã biết được như Sổ, thông tin chủ đất, địa điểm, diện tích…thì bạn cũng cần bên bán cam kết những nội dung sau để tránh rủi ro:
1. Đất phải có Giấy chứng nhận hợp pháp do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp
Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
>>> Như vậy có Giấy chứng nhận QSDĐ là một trong những điều kiện trước tiên để đảm bảo thực hiện thủ tục chuyển nhượng, và bạn cũng cần lưu ý để tránh nhầm GIấy chứng nhận giả
cam-ket-dat-coc-mua-dat
2. Đất không có tranh chấp, không bị kê biên
Cũng theo Điều 188, thì đây cũng là một trong những điều kiện để được chuyển nhượng QSDĐ.
Đất không có tranh chấp là đất mà người quản lý, sử dụng thửa đất đó không có bất kỳ tranh chấp nào với một chủ thể khác liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với chính thửa đất đó.
Thủ tục xin xác nhận đất không có tranh chấp
Người có yêu cầu làm đơn gửi UBND cấp xã nơi có đất. Kèm theo đơn là bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu đã được cấp), bản sao giấy tờ tùy thân (căn cước công dân, hộ khẩu). Sau khi kiểm tra nếu xét thấy đất không có tranh chấp thì UBND cấp xã xác nhận trực tiếp vào đơn hoặc cấp văn bản xác nhận cho đương sự.
3. Đất không thuộc quy hoạch
Đây là một trong những vấn đề người mua thường hay quên, vì đất nếu có quy hoạch thuộc những mục đích sử dụng khác thì bạn mua sẽ khó mà sử dụng đất mục đích của mình.
Theo quy định tại Điều 49 Luật đất đai 2013 bị sửa đổi bới Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018, thì quy hoạch đất có những trường hợp như sau:
Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền.
4. Đất đang không thế chấp
Hiện nay có nhiều trường hợp thế chấp đất tại các ngân hàng, tổ chức tín dụng rất nhiều, tùy vào thỏa thuận của bên thế chấp và nhận thế chấp mà mảnh đất này có thể được mua bán hay không.
Nên bạn cần hỏi kỹ và xem kỹ nội dung liên quan đến vấn đề thế chấp này nếu có.
