Rất nhiều trường hợp do đạc sai hoặc trong quá trình sử dụng đất bị lấn, chiếm hoặc lấn, chiếm đất người khác,…dẫn đến việc kích thước mảnh đất trong Sổ đỏ không đúng với thực tế.
Nếu phát hiện kích thước mảnh đất (thửa đất) nhỏ hơn so với Sổ đỏ, Sổ hồng thì tùy thuộc vào từng trường hợp mà người dân có thể lựa chọn cách xử lý khác nhau, cụ thể:
Yêu cầu bên bán trả lại một phần tiền nếu hợp đồng quy định
Nếu người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát hiện kích thước các chiều cạnh, diện tích của thửa đất mà mình nhận chuyển nhượng trên thực tế nhỏ hơn so với trong Giấy chứng nhận thì có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại một phần tiền tương ứng với kích thước, diện tích bị thiếu.
Tuy nhiên, chỉ có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại một phần tiền nếu hợp đồng chuyển nhượng có quy định, trừ trường hợp bên chuyển nhượng tự nguyện trả lại.
Trong trường hợp hai bên không tự thương lượng được thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định.
Ảnh minh họa
Công nhận theo diện tích, kích thước thực tế hoặc cấp Sổ đỏ
Dự liệu được khả năng diện tích, kích thước trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp và số liệu trên thực tế có sự khác nhau thì tại khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ cách giải quyết theo 2 trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Công nhận diện tích, kích thước thửa đất theo thực tế (lớn hoặc nhỏ hơn trong Giấy chứng nhận)
Được công nhận theo số liệu đo đạc thực tế nếu có đủ các điều kiện sau:
– Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới của thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
– Không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề.
Mặc dù có quy định Nhà nước công nhận diện tích, kích thước thửa đất theo thực tế nhưng nếu muốn thể hiện trong Giấy chứng nhận thì phải chuẩn bị hồ sơ đổi Giấy chứng nhận mới.
Căn cứ khoản 24 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, khi đo đạc xác định lại diện tích, kích thước của thửa đất mà phát hiện diện tích, kích thước thực tế khác với thông tin trong Giấy chứng nhận có quyền cấp đổi Giấy chứng nhận
Trường hợp 2: Được xem xét cấp Giấy chứng nhận nếu ranh giới thửa đất có thay đổi và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất
Đối với trường hợp này thì diện tích, kích thước khác so với giấy tờ về quyền sử dụng đất, không khác so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (vì chưa được cấp sổ).
Nếu ranh giới thửa đất có thay đổi và diện tích, kích thước thửa đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích nhiều hơn (nếu có).
Tóm lại, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể mà có các cách xử lý khác nhau như yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại một phần tiền nếu hợp đồng có quy định hoặc tự nguyện, cấp đổi Sổ đỏ để cập nhật lại diện tích, kích thước.
