Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm, trong đó bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một tài sản đặt cọc trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Đây là 1 loại giao dịch khá thông dụng đối với việc chuyển nhượng, mua bán những tài sản có giá trị lớn như: nhà, đất.
Trước khi đặt cọc mua nhà đất, các bên cần lưu ý một số nội dung dưới đây để loại trừ rủi ro pháp lý.
Xác định thửa đất, nhà ở đủ điều kiện mua bán
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
– Có giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013);
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Điều kiện mua bán nhà ở
Theo Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở được phép mua bán khi có đủ các điều kiện dưới đây:
– Có giấy chứng nhận;
– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Nắm rõ quy định về phạt cọc
Căn cứ Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, nghĩa vụ của các bên khi ký hợp đồng đặt cọc như sau:
Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
Nếu hợp đồng không được giao kết, thực hiện
– Trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
– Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
Lưu ý: Nếu các bên có thỏa thuận khác mà không trái với pháp luật, đạo đức xã hội thì thực hiện theo thỏa thuận đó.
Xác định nội dung cơ bản của hợp đồng đặt cọc
Nội dung HĐ đặt cọc gồm:
– Thông tin bên đặt cọc, bên nhận đặt cọc, người làm chứng.
– Số tiền đặt cọc: Ghi rõ số tiền bằng số, bằng chữ.
– Thời hạn đặt cọc: Ví dụ: 20 ngày kể từ ngày…
– Mục đích đặt cọc: Để mua nhà, chuyển quyền sử dụng đất (ghi rõ thông tin căn nhà hoặc thông tin trên sổ đỏ về diện tích, số ô, thửa, địa chỉ, tờ bản đồ, số giấy chứng nhận…)
– Quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng.
– Xử lý tiền đặt cọc khi thực hiện hợp đồng chính: ví dụ: khoản tiền đặt cọc sẽ được trừ cho việc thanh toán tiền nhận chuyển nhượng hoặc trả lại cho bên đặt cọc khi các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất…
– Trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng đặt cọc (ví dụ: nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.)
Nên công chứng, chứng thực hợp đồng
Bộ luật Dân sự 2015 cũng như pháp luật đất đai và pháp luật nhà ở không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng, chứng thực.
Tuy nhiên, để tránh tranh chấp xảy ra thì các bên nên công chứng tại phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã.
