Mua mảnh đất với giá 100 triệu, bán với giá 150 triệu đồng, lãi là 50 triệu đồng, nhưng giờ mảnh đất đó đã được giao dịch với giá 200 triệu đồng. Một số người cho rằng lãi 50 triệu, nhưng số khác bảo lỗ vì số tiền này không mua được lô đất đó, vì giá đã lên 200 triệu rồi.
Người cầm tiền bảo: “Tôi đạt được lợi nhuận 50%, cao hơn lãi ngân hàng, cao hơn trượt giá lạm phát (nếu có), hiển nhiên là tôi lời”. Người cầm hàng lại nói “Với lượng tiền 150 triệu đồng hiện có, anh chỉ có thể mua lại ba phần tư tài sản đã bán đi, lỗ mất 25%”.
Vậy do đâu mà có sự sai lệch về quan điểm như vậy?
Thứ nhất, một bên xem tiền là tài sản, một bên xem BĐS là tài sản.
Thứ hai, sự tranh luận xảy ra khi đã biết kết quả là BĐS vẫn tiếp tục tăng giá từ 150 triệu lên 200 triệu đồng, nhưng hành động chốt lời từ 150 triệu đồng đã xảy ra trước đó. Nghĩa là đã xuất hiện chi phí cơ hội khác nhau, biết đâu sau đó thị trường đóng băng giảm giá từ 150 triệu đồng xuống 100 triệu đồng lại thì sao?
Trong hai điều trên thì mục số hai thuộc về kỳ vọng, chúng ta không trực tiếp chi phối mà chỉ có thể dự đoán, thị trường lên hay xuống còn phụ thuộc rất nhiều yếu tố khách quan.
Ảnh minh họa
1. Đối với người đầu tư với mục đích “tích sản”.
Đây là nhóm có vốn dài hạn, có dòng tiền nhàn rỗi từ kinh doanh dư ra để đầu tư tích lũy BĐS và họ luôn đạt lợi nhuận cao ngất ngưởng tính bằng nhiều lần khi bán ra. Với họ, BĐS là tài sản lâu dài, là nơi tích lũy và trú ẩn lạm phát, thế nên câu cửa miệng là “có bán đâu mà biết lời hay lỗ”.
2. Đối với người đầu tư BĐS chuyên nghiệp: Lợi nhuận được tính trên số lượng sản phẩm tích lũy được theo thời gian, thế nên chúng ta vẫn thường có câu “mua 3, bán hai, giữ một”.
Nghĩa là đầu tư ba suất, khi thị trường tăng giá, bán hai suất đủ thu hồi vốn, giữ một suất để hiện thực hóa cho việc chốt lời, số vốn thu hồi lại tiếp tục tái đầu tư (Tiền vẫn giữ nguyên mà BĐS tăng thêm).
Các chủ đầu tư cũng hay áp dụng cách này bằng cách giữ một số BĐS vị trí đẹp trong dự án của mình.
3. Đối với người đầu tư BĐS lướt sóng. Họ không quá quan tâm đến chuyện BĐS sau đó có thể tăng tiếp, miễn là ban đầu có 100 triệu, sau một thời gian mua – bán chốt lời thành 120 triệu. Bản thân người lướt sóng không xem BĐS là tài sản, họ chỉ xem BĐS là hàng hoá, công cụ cho nhu cầu gia tăng số tiền nắm giữ của mình.
4. Đối với người sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư. Việc chốt lời, trả dứt điểm khoản vay là luôn luôn đúng, sau đó giữ lại phần lợi nhuận bằng tiền mặt hay BĐS đều được. Vị thế này chỉ cần đạt lợi nhuận cao hơn nhiều lần lãi vay là đã thành công, dẫu BĐS sau khi bán ra có thể tiếp tục tăng.
5. Đối với người hoán đổi để gia tăng tài sản. Đây là nhóm đối tượng nhanh nhạy với chu kỳ thị trường và quyết đoán trong đầu tư. Trong chu kỳ sóng lên của BĐS ta thường thấy họ gia tăng rài sản bằng cách “bán trung tâm mua vùng ven”.
Khi cuối cơn sóng tăng, họ sẽ bán một phần vùng ven mua lại trung tâm. Đối tượng này thường không quan tâm bán chốt lời BĐS thu về tiền mặt, mà chỉ hoán đổi các loại tài sản để gia tăng giá trị.
Do đó, mỗi mục đích và vị thế đầu tư khác nhau sẽ có quan điểm về tài sản khác nhau, nên quyết định chốt lời cũng khác nhau. Quan trọng nhất, nếu nhận thấy tài sản mình tăng lên, nghĩa là bạn đã chốt lời đúng.
