Xem trên 30 lô đất mới nắm sát 95% giá thị trường, rồi từ đó mới thương lượng với chủ đất. Nhưng đùng một cái có một người khác xuất hiện, thích lô đất này và trả giá cao hơn thì người mua sẽ mất luôn cơ hội mua.
Hoặc chủ đất mua từ 5 năm trước và giờ tăng gấp 4 lần, cực kỳ mong muốn bán để trả nợ ngân hàng nên sẵn sàng hạ giá 30% mà họ vẫn có lãi, sau khi bạn khảo sát giá xong thì người khác mua mất rồi.
Vậy mới nói đất ở Việt Nam bị ảnh hưởng bởi tâm lý, bong bóng, lãi suất… chứ không phải định giá theo giá trị kinh doanh trên đất như các nước phát triển. Thành ra mua đất giống như tham gia vào một cuộc chơi.
Ảnh minh hoạ
Cách mà nhiều dự án bất động sản đang vận hành nên liên tục phải “thổi bong bóng” để có thể vay được nhiều hơn và rồi lại dùng chính mảnh đất được thổi giá ấy trả nợ cho ngân hàng đơn giản như ví dụ sau:
Một công ty bất động sản có mảnh đất ban đầu có giá 20 tỷ, doanh nghiệp này làm dự án phân lô trị giá 100 tỷ thì công ty đó phải đi vay mượn, huy động… tới 80 tỷ, tính ra mỗi năm phải trả lãi ít nhất 8 tỷ. Vay vốn 5 năm thì lãi suất phải trả là 40 tỷ. Công ty đó muốn có lợi nhuận 30% là 30 tỷ. Như vậy giá vốn gộp của dự án sẽ lên tới 170 tỷ.
Người mua bằng tiền vay 170 tỷ đó với lãi suất 12% một năm, giả sử là 5 năm thì phải trả lãi là 102 tỷ. Người mua kỳ vọng lợi nhuận 50% sau 5 năm là 85 tỷ, như vậy giá của dự án sau 5 năm phải là 357 tỷ.
Ở Việt Nam mà muốn kiểm soát được tình trạng này cần phải rà soát và thu hồi hết các dự án treo, dự án chiếm giữ đất nhưng để đấy.
Nếu giá nhà đất được kiểm soát mỗi năm tăng không quá lãi suất cơ bản (9%) thì còn ai ham hố đầu cơ nữa?
