Khái niệm đất vườn theo quy định của pháp luật hiện hành
Điều 10 Luật Đất đai 2013 phân loại đất đai thành 03 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Trong đó, không giải thích thế nào là đất vườn.
Bên cạnh đó, điều 103 Luật Đất đai 2013 có quy định cách xác định phần diện tích đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở (một thửa đất gồm cả đất ở, đất vườn, ao).
Tuy pháp luật đất đai hiện nay không giải thích thế nào là đất vườn nhưng trước đây có một số văn bản quy định về vấn đề này, cụ thể:
Tại Quyết định 507/1999/QĐ-TCĐC ngày 12/10/1999 do Tổng cục Địa chính ban hành hệ thống biểu thống biểu mẫu thống kê diện tích đất đai, trong đó quy định:
Đất vườn tạp là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại.
Ngoài ra, tại Phụ lục mục đích sử dụng đất và ký hiệu quy ước kèm theo Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 có quy định loại đất làm vườn thuộc nhóm đất nông nghiệp, ký hiệu được ghi thống nhất trong sổ địa chính và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là “Vườn”.
Theo đó, có thể hiểu đất vườn là phần đất dùng để trồng cây hàng năm hoặc lâu năm trong một thửa đất riêng hoặc nằm trong cùng thửa đất với đất ở (đất vườn là loại đất có thể liền kề với đất thổ cư hoặc có thể là thửa riêng).
Mặc dù pháp luật đất đai hiện nay không giải thích thế nào là đất vườn nhưng căn cứ vào thực tiễn sử dụng đất có thể hiểu đất vườn là diện tích đất được sử dụng làm vườn, trong đó trồng lây hàng năm, cây lâu năm hoặc trồng xen kẽ cây hàng năm và cây lâu năm.
Khác với đất ở, đất vườn được giao có thời hạn sử dụng
Căn cứ vào quy định giải thích thế nào là đất vườn ở phần trên cho thấy đất vườn thuộc nhóm đất nông nghiệp, trừ trường hợp phần diện tích đất ở, đất phi nông nghiệp khác nhưng được người sử dụng đất sử dụng làm sân, vườn do chưa sử dụng để xây dựng.
Vì đất vườn là đất nông nghiệp nên thời hạn sử dụng đất được xác định theo khoản 1 và khoản 2 Điều 126 Luật Đất đai 2013 như sau:
(1) Đất vườn được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có thời hạn là 50 năm.
Trên thực tế đất vườn chủ yếu có nguồn gốc là được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với thửa đất xác định).
(2) Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất vườn (đất nông nghiệp) có thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm.
Như vậy, đất vườn có thời hạn sử dụng đất là 50 năm hoặc không quá 50 năm.
Gia hạn đất vườn khi hết hạn ghi trong giấy chứng nhận
Căn cứ khoản 1 và khoản 2 Điều 126 Luật Đất đai 2013, đất vườn khi hết thời hạn sử dụng đất không cần phải thực hiện thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất, vì:
– Đất vườn thuộc trường hợp (1) khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn là 50 năm.
– Đất vườn thuộc trường hợp (2) khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
Thủ tục chuyển đất vườn thành đất thổ cư
Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, khi chuyển đất vườn thành đất thổ cư (đất ở) phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chỉ được chuyển khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển đất vườn hoặc bất kỳ loại đất nào thuộc nhóm đất nông nghiệp thành đất thổ cư phải chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất. Chỉ khi nào có quyết định cho phép của Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mới được chuyển.
Nếu tự ý chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở sẽ bị phạt tiền và buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu.
Các bước thực hiện
Căn cứ Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc chuyển từ đất vườn sang đất ở được thực hiện theo các bước sau:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
1. Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
2. Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Bước 2. Nộp và tiếp nhận hồ sơ
– Nơi nộp hồ sơ:
Cách 1: Nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Cách 2: Nơi chưa tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
– Tiếp nhận hồ sơ:
+ Nếu hồ sơ đầy đủ thì bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp (trong phiếu ghi rõ hạn trả kết quả).
+ Nếu hồ sơ thiếu, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định.
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
Giai đoạn này thì người dân cần lưu ý nghĩa vụ quan trọng nhất là nộp tiền sử dụng đất.
Bước 4. Trả kết quả
Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn. Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
