Việc xác định thửa đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận hay không rất quan trọng vì quyền của người đang sử dụng đất trong từng trường hợp sẽ khác nhau. Tuy nhiên, người sử dụng đất vẫn được hưởng quyền lợi kể cả khi không có sổ đỏ.
Đất không có Giấy chứng nhận gồm 02 trường hợp:
– Không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.
– Đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp.
Quyền của người đang sử dụng đất trong từng trường hợp sẽ khác nhau nên việc xác định đất có đủ điều kiện cấp sổ đỏ không là điều rất quan trọng.
1. Được bồi thường về đất
Đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp
Theo khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì dù chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện được cấp thì hộ gia đình, cá nhân vẫn được bồi thường về đất nếu không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
Không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận
Mặc dù không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được bồi thường về đất với điều kiện đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013.
Ảnh minh họa
2. Được bồi thường về tài sản gắn liền với đất
Khoản 1 Điều 88 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
“Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường”
Như vậy, mặc dù không có Giấy chứng nhận nhưng chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất vẫn được bồi thường nếu có thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra.
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định thì có 02 trường hợp được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất dù chưa có Giấy chứng nhận:
Trường hợp 1: Khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận.
Trường hợp 2: Tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế.
Được cấp giấy phép xây dựng
Mặc dù không có Giấy chứng nhận nhưng có một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định tại Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP thì vẫn được cấp giấy phép xây dựng.
Được tạm thời sử dụng cho đến khi thu hồi đất
Theo khoản 7 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nếu không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai.
Như vậy, dù không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng người sử dụng đất có quyền tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất.
