Sau khi có lời vài thương vụ đầu tiên, đến lúc dồn hết vốn liếng đầu tư vào mảnh đất lớn hơn, vay vốn nhiều hơn, cũng là lúc những nhà đầu tư ‘nông dân’ rơi vào cạm bẫy, dẫn đến vỡ nợ, mất cả chì lẫn chài.
Vốn chỉ là lão nông quanh quẩn trong vườn cà phê, đến khi sốt đất vườn cà phê của ông được hỏi mua với giá bạc tỷ. Thấy buôn đất nhanh giàu, lãi có sẵn vốn trong tay. Ông quyết lướt sóng vài lô lớn hơn, thậm chí là vay tiền để lướt sóng. Vì nếu bán nhanh, lãi bạc tỷ, khoản lãi vay đó không đáng bận tâm.
Nghĩ là làm, đến đầu năm 2022, khi đã có tổng vốn gốc và tiền lãi từ buôn đất lên đến hơn chục tỷ đồng, ông Toàn đặt cược tất tay mua một lô đất đồi, vị trí gần đường lớn. Giá lô đất này 15 tỷ đồng, trong đó ông Toàn vay nóng 6 tỷ đồng, lãi suất 6%, tương tương 360 triệu/ tháng.
Thế nhưng, mọi việc không như suy tính của ông. Quý I/2022 trôi qua không có cơn sóng nào để lướt, gồng lãi quý II và quý III vẫn chưa có người mua. Quí IV không còn khả năng trả lãi, ông Toàn hạ giá lô đất từ 15 tỷ đồng xuống còn 12 tỷ đồng, rao bán lỗ 3 tỷ, sẵn sàng thương lượng giảm thêm cho khách thiện chí, nhưng vẫn ế dài do thị trường rơi vào kỳ ngủ đông.
Sau 7 tháng liền gồng trả lãi 360 triệu đồng mỗi tháng, tổng tiền lãi ông Toàn đã trả 2,5 tỷ đồng. Khi cạn tiền mặt, ông Toàn phải xin chủ nợ cho khất lại đến khi bán xong đất sẽ trả dứt điểm, trong khi nợ gốc 6 tỷ đồng vẫn chưa tất toán được. Hiện ông Toàn đã bỏ xứ đi lánh nợ, chỉ còn lại người quen của ông ở lại rao bán đất trong vô vọng.
Chủ nợ thường xuyên kéo dến gây áp lực, giam sổ đỏ, trong khi tổng số nợ gốc và lãi cộng dồn đã 8 tỷ đồng vẫn cứ tiếp tục tăng lên. Cảnh tượng này là điều ông chưa bao giờ ngờ đến khi lướt sóng đất.
Ảnh minh họa
Thực tế, những trường hợp như ông Toàn không hiếm, trong những năm qua, không ít trường hợp người nông dân đã vỡ nợ chỉ vì lao theo cơn sóng đầu tư sốt đất ảo.
Họ bán đi mảnh đất sinh nhai, dùng tiền lời từ lô đất này làm vốn buôn những mảnh đất khác chờ tăng giá, chấp nhận vay nóng vì kỳ vọng sẽ có lãi lớn. Sau khi có lời vài thương vụ đầu tiên, đến lúc dồn hết vốn liếng đầu tư vào mảnh đất lớn hơn, vay vốn nhiều hơn, cũng là lúc họ rơi vào cạm bẫy, dẫn đến vỡ nợ, mất cả chì lẫn chài.
Ông Lâm- Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam phân tích, có 2 yếu tố người nông dân nhầm lẫn khi lướt sóng đất dẫn đến vỡ nợ. Nhầm lẫn thứ nhất là xem giá đất sốt ảo như giá thật, tin vào đà tăng liên tiếp trong thời gian dài. Nhầm lẫn thứ hai là vay nóng lãi suất cao. Bản chất thị trường không thể nào giữ mãi giá đất sốt ảo do có nhóm đối tượng chủ động làm giá, thổi giá với mục đích cuối cùng là thoát hàng tồn của chính họ.
Kịch bản dàn dựng thổi giá đất rất tinh vi nên bà con nông dân thiếu thông tin, ít kinh nghiệm thường sập bẫy. Còn đối với vay lãi cao là sai lầm dùng đòn bẩy tài chính quá đà, khi thanh khoản thị trường đứng lại, không có tiền trả lãi, dễ đẫn đến vỡ nợ.
Ông Lâm lấy ví dụ, có những lô đất rẫy, đi từ đường Quốc lộ nửa ngày mới đến, kết nối giao thông kém, chỉ có mục đích sử dụng là đất nông, lâm nghiệp, không phải đất ở, nhưng có giá tăng từ 1 tỷ đồng lên 3-4 tỷ đồng một lô, là điều cần cân nhắc, thận trọng khi được chào giá.
“Nhà đầu tư cần phải trang bị cho mình kiến thức thị trường và kiến thức pháp lý, nếu không am hiểu nên tham vấn chuyên gia. Chỉ cần không đề phòng cảnh giác rất dễ sập bẫy giá ảo, dẫn đến chôn vốn, mất vốn, thậm chí vỡ nợ”, ông nói.
