Chị H, một nhà đầu tư “tay ngang” vào lĩnh vực nhà cho thuê và hiện đang có thu nhập khá ổn ở phân khúc này.
Do chủ dãy trọ đã có tuổi, không muốn tham gia quản lý từng phòng, đã sang nhượng lại cho vợ chồng chị H thuê lại. Với mức giá thuê từ 2,8 – 3 triệu đồng/phòng, sau khi trừ các chi phí đã mang về khoảng 50 triệu đồng mỗi tháng cho vợ chồng chị H. Vốn là giáo viên cấp 2, sau khi dãy nhà trọ mang về thu nhập ổn định theo tháng, chị đã nghỉ việc giáo viên và quản lý dãy trọ.
Khi đi vào hoạt động ổn định, việc quản lý cũng không phức tạp. Vợ chồng chị đang có ý định mở rộng mô hình thuê rồi cho thuê, tuy nhiên để tìm được dãy trọ có sẵn cả khách thuê như vậy không hề dễ. Còn nếu tìm thuê đất rồi xây nhà trọ, hoặc tìm khách thuê lấp đầy chi phí bỏ vào cao hơn, rủi ro hơn.
Trước đây, mô hình này chủ yếu xuất hiện tại khu trung tâm. Việc thuê rồi thuê lại khu đất hay căn nhà lớn rồi chia nhỏ căn ra cho thuê từng phòng trọ/hoặc căn hộ dịch vụ dù không phải mô hình đầu tư mới nhưng vẫn là thị trường “ngách”, được nhiều nhà đầu tư quan tâm, tham gia.
Một nhà đầu tư ấp ủ bỏ ra 500 triệu đồng muốn khởi nghiệp bằng hình thức thuê nhà để cho thuê lại, thời gian thuê dự kiến kéo dài trong 5 năm. Chia sẻ điều này, ông Lê Quốc Kiên, cố vấn đầu tư bất động sản tại Tp.HCM cho hay, giai đoạn vàng của việc đầu tư “thuê nhà rồi cho thuê lại” là thời điểm 2015 – 2018.
Thời điểm này, hầu hết các chủ nhà chưa biết việc “cải tạo đầu tư thêm nội thất” và “nâng cấp dịch vụ phục vụ khách” để có thể cho thuê cao hơn 50% – 80% giá các chủ nhà tự làm trước đó.
Ảnh minh họa
Ví dụ một phòng trọ bình thường chủ nhà đang tự cho thuê được 3,5 triệu, sau khi được cải tạo sửa chữa làm đẹp chỉnh chu, đầu tư thêm trang thiết bị, nội thất và nâng cấp dịch vụ phục vụ khách có thể cho thuê được 5 – 6 triệu đồng/tháng. Do loại phòng cao cấp – sạch đẹp – đầy đủ nội thất với dịch vụ chăm sóc khách hàng tốt mới xuất hiện trên thị trường, nên phân khúc này khá thành công trong giai đoạn đầu, lập đỉnh giá cho thuê trong giai đoạn 2016 – 2017.
Theo ông Kiên, càng về sau, mô hình này càng khó khăn do nhiều người tham gia đầu tư loại hình này, chủ nhà cũng có khuynh hướng tăng giá cho thuê nguyên căn, trong khi lượng khách hàng sẵn sàng chi tiêu cho việc ở thuê với mức giá cao không tăng kịp, thậm chí giảm do bị cạnh tranh khi hàng loạt dự án chung cư bàn giao.
Mô hình “thuê – cho thuê” như trường hợp chị H nói trên thì các chủ nhà khi thấy người thuê lại có thể cho thuê nhà mình giá cao, có khuynh hướng đẩy giá cho thuê nguyên căn lên. Trong khi thực tế phân khúc giá càng cao thì tỷ lệ trống cũng càng nhiều, chi phí quản lý vận hành và đặc biệt là chi phí sales cũng nhiều hơn.
Ví dụ, một căn nhà có 15 phòng cho thuê, trước đây chủ nhà tự cho thuê được 15 phòng x 3,5triệu/phòng là 52 triệu. Phân khúc giá này thì thường phòng ít khi trống, hiệu quả khai thác cả năm có thể đạt trên 95% (lâu lâu có thể trống 1-2 phòng nhưng dễ dàng cho thuê lại trong vòng 1-2 tuần). Việc quản lý vận hành cũng đơn giản, nên chi phí chỉ tầm 5 triệu, chi phí sales cũng chỉ cần 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng là cho thuê được. Do đó, hàng tháng trung bình chủ nhà thu về 45 triệu. Khi có người hỏi thuê nguyên căn, họ sẽ có khuynh hướng cho thuê 40 – 45 triệu, thấp hơn 7 – 12 triệu so với doanh thu tối đa, xem như đây là tiền công quản lý, rủi ro trống phòng và lợi nhuận của đơn vị thuê lại.
Người kinh doanh “thuê – cho thuê” sau khi thuê lại sẽ đầu tư vào 500 triệu để cải tạo sửa chữa làm mới, nâng cao hiệu quả công năng sử dụng, đầu tư thêm trang thiết bị và nội thất để có thể cho thuê ra 5,5 triệu/phòng x 15 phòng = 82,5 triệu.
Chủ nhà trước đây thấy doanh thu tối đa 52 triệu thì cho thuê nguyên căn 40 – 45 triệu, nay thấy có thể cho thuê được 82,5 triệu sẽ có khuynh hướng “muốn cho thuê nguyên căn” là 55 – 60 triệu. Theo ông Kiên, chủ nhà đàng hoàng thì sẽ chờ hết hợp đồng để tăng giá thuê, chủ nhà không tốt thì sẽ nghĩ cách để tăng giá thuê trước hạn.
Nếu thời gian thuê chỉ là 3-4 năm, sau khi hết thời gian thuê, bỏ ra 500 triệu đầu tư chỉ để thu về lợi nhuận là đống “ve chai” đã đầu tư vào căn nhà thuê lại, lúc này có tháo ra hết hoặc tìm cách tận dụng lại thì giá trị sử dụng cũng không đến 100 triệu. Trường hợp kinh doanh không tốt thì không những không thu hồi được 500 triệu đầu tư ban đầu, hàng tháng còn phải bù lỗ thêm chi phí quản lý vận hành và tiền thuê nhà.
Còn trường hợp như vợ chồng chị H là “may mắn” vì gần như không bỏ vốn, đã có sẵn lượng khách thuê trước đó. Do chủ nhà cao tuổi hoặc không muốn quản lý dãy nhà trọ “lắt nhắt” nên đã tính toán cho thuê lại. Trường hợp này khá hiếm trên thị trường, đồng thời hai bên phải thoả thuận được thời gian thuê và phải gặp chủ nhà tử tế thì mới có lãi chênh lâu dài và ổn định.
